Laagste hypotheekrente van 2024? Vergelijk alle, actuele rentestanden…

Je vindt de laagste hypotheekrentes natuurlijk op Lastenvrij.

Ontdek wat de goedkoopste hypotheek van 2024 is. In ons complete overzicht staan meer dan 50 hypotheekaanbieders. Vergelijk de rentestanden voor de verschillende hypotheekvormen, tariefklassen en rentevastperiodes.

Bekijk in het renteoverzicht hieronder wat de laagste hypotheekrente van januari 2024 is…

Laagste hypotheekrentes: februari 2024

Hieronder staan de laagste hypotheekrente van februari 2024. De Rabobank heeft de laagste hypotheekrente van slechts 3,34%. Florius is ook een goedkope aanbieder met een rente van 3,77%. Moneyou, ABN AMRO en NEO Hypotheken staan ook in de TOP 5 van laagste hypotheekrentes met een rente van 3,82%, 3,83% en 3,83%.

Geschreven door Joost, nagekeken door Roel

Joost van Herpen specialiseert zich sinds 2008 in verzekeringen – en later – in het verlagen van vaste lasten. In 2009 behaalde hij zijn studie Finance Banking & Insurance, WFT-basis en WFT Schade Bedrijven & Particulieren. In 2013 behaalde hij zijn Bachelor of Commerce.

Hij was werkzaam bij de SNS, ABN AMRO, Rabobank, Verhoeven Verzekeringen én de Veldsink Groep (VCN) en kent de verzekeringswereld daarom goed. In 2014 richtte hij Lastenvrij op – een onafhankelijke vergelijkingssite in autoverzekeringen.

Roel Wonders behaalde zijn bachelor in Management, Economie en Recht – met Financiële dienstverlening als afstudeerrichting. Hij is adviseur Duurzaam Wonen, Erkend Hypothecair Planner én adviseur Particuliere Schadeverzekeringen. De informatie op deze pagina is nagekeken door Roel. Hij werkt samen met Lastenvrij en kan advies geven via Roel Wonders Hypotheekadvies.

Joost van Herpen en Roel Wonders

Joost van Herpen en Roel Wonders | Weten veel van hypotheken

Wat is een hypotheek?

Vrijwel niemand kan met eigen geld een woning kopen. Daarom moeten de meeste mensen een lening afsluiten. Een lening voor het kopen van een woning, noemen we een hypotheek. Hypotheken worden aangeboden door hypotheekverstrekkers, bijvoorbeeld banken of verzekeraars.

Wat is hypotheekrente?

Deze hypotheekverstrekkers lenen het geld niet gratis uit, maar verdienen hieraan door hypotheekrente te vragen. Hypotheekrente is de vergoeding die jij moet betalen om het geld te mogen lenen.

Deze hypotheekrente wordt betaald over het geleende geld. Wanneer jij bijvoorbeeld een hypotheek van 400.000 euro afsluit, dan moet je over deze 400.000 euro rente betalen.

Je betaalt dus niet alleen die 400.000 euro terug, maar betaalt ook een vergoeding om deze 400.000 euro te mogen lenen – en dat is dus die hypotheekrente.

Hoe is hypotheekrente opgebouwd?

De hypotheekrente is opgebouwd uit een aantal onderdelen. Deze onderdelen bepalen samen de hoogte van de rente:

Inkoopprijs van geld

Hypotheekaanbieders kopen geld in, om dit vervolgens uit te lenen. Ze kopen het geld bijvoorbeeld in bij de Nederlandsche Centrale Bank of de Europese Centrale Bank (ECB).

Hypotheekaanbieders moeten ook betalen voor het lenen van geld. De inkoopprijs van geld – dus de prijs die hypotheekaanbieders betalen voor geld, dat ze vervolgens uitlenen – bepaalt voor een groot deel hoe hoog de hypotheekrente is die jij betaalt.

Risico-opslag

De basisrente van een hypotheek wordt verhoogd met een risico-opslag. Hoe meer risico een hypotheekaanbieder loopt, hoe hoger de risico-opslag is – en dus hoe hoger de hypotheekrente.

Hoeveel risico-opslag er bovenop de basisrente van een hypotheek komt wordt bepaald door de schuld-marktwaardeverhouding. Dit is verhouding tussen de hoogte van jouw hypotheek en de waarde van het huis.

Bedrijfskosten

Hypotheekaanbieders hebben ook kosten. Deze bedrijfskosten worden meegenomen in de hoogte van de hypotheekrente die ze aanbieden. Voorbeelden van bedrijfskosten zijn huur van kantoorpanden, personeelskosten en marketingkosten. Geldverstrekkers die de bedrijfskosten laag kunnen houden, kunnen ook een lagere rente aanbieden.

Winst

Zoals alle bedrijven, moeten hypotheekaanbieders ook winst maken. Ze moeten winst maken om te kunnen overleven en doorgroeien. De hypotheekrente bestaat dus niet alleen uit de inkoopprijs van geld, de risico-opslag en bedrijfskosten, maar ook uit winst.

Wie bepaalt de hoogte van de hypotheekrente?

De hoogte van de hypotheekrente wordt vooral bepaalt door:

Europese Centrale Bank (ECB)

De Europese Centrale Bank (ECB) is verantwoordelijk voor het monetair beleid van alle Europese landen. Het betekent dat de ECB verantwoordelijk is voor de economische stabiliteit.

Om deze stabiliteit te bereiken kan de ECB invloed uitoefenen op de geldhoeveelheid en de rentetarieven. Daarmee heeft de Europese Centrale Bank dus een grote invloed op de hoogte van de hypotheekrente.

Rentetarieven en inflatie

De ECB heeft dus de macht om de rentetarieven aan te passen. De ECB gebruikt lage rentetarieven om de economie te stimuleren en hoge rentetarieven om de economie af te remmen.

Een lage rente zorgt ervoor dat het goedkoop is om geld te lenen, waardoor bedrijven makkelijk kunnen investeren en consumenten meer kunnen uitgeven.

Wanneer de economie echter te veel wordt gestimuleerd – en er teveel geld wordt gecreëerd – dan loopt inflatie op. Het overvloed aan geld drijft alle prijzen op, door een toenemende vraag en zorgt tevens voor een waardedaling van ons geld. Hierdoor wordt alles duurder.

Om inflatie tegen te gaan, kan de Europese Centrale Bank de rente verhogen. Dit zorgt ervoor dat lenen duurder wordt. Bedrijven kunnen minder investeren en consumenten worden ontmoedigd om geld uit te geven.

Renteverhogingen in 2022

In juli 2022 bereikte het officiële inflatiecijfer al 10,3% en in september steeg het inflatiecijfer door naar 17,10% – het hoogste cijfer sinds de Tweede Wereld Oorlog. Als (late) reactie op de oplopende inflatie, verhoogde de ECB in de eerste twee kwartalen van 2022 de rente, waardoor ook de hypotheekrente hoger werd.

Concurrentie tussen hypotheekaanbieders

De concurrentie tussen hypotheekaanbieders bepaalt ook de hoogte van de hypotheekrente.

Wanneer er weinig aanbieders zijn die met elkaar moeten concurreren, dan kunnen deze paar aanbieders de rente hoog houden. Wanneer er echter veel hypotheekaanbieders actief zijn, die allemaal de goedkoopste willen zijn, dan zorgt dit voor lagere hypotheekrentes.

In Nederland hebben we ongeveer 50 verschillende aanbieders. Dit is positief, omdat deze met elkaar concurreren op prijs – en dus een zo laag mogelijke rente willen aanbieden.

Hypotheekvormen en rente

Joost en Roel woning berekeningen

Hypotheekaanbieders bieden verschillende hypotheekvormen aan. De hypotheekvorm bepaalt vooral de verhouding tussen het terugbetalen van de hypotheek en het betalen van de hypotheekrente.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek los jij de hypotheek iedere maand met hetzelfde bedrag af. De hypotheekrente wordt berekend over de openstaande schuld.

Omdat deze schuld iedere maand kleiner wordt door jouw maandelijkse aflossing, betaal jij ook iedere maand iets minder rente.

Jouw maandlasten zijn op het begin hoger, maar dalen iedere maand.

Goed om te weten: De lineaire hypotheek is de goedkoopste hypotheek. Je betaalt namelijk rente over de openstaande hypotheekschuld. Bij een lineaire hypotheek neemt deze openstaande schuld het snelste af.

Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteiten hypotheek betaal jij iedere maand hetzelfde bedrag aan maandlasten. Deze maandlasten bestaan voor een deel uit het terugbetalen van de hypotheek en voor een deel uit hypotheekrente.

Op het begin bestaan jouw maandlasten voor een groter deel uit hypotheekrente, en een kleiner deel aan het aflossen van de hypotheek. Terwijl de hypotheek loopt, blijven jouw maandlasten gelijk, maar verandert de verhouding tussen het aflossen van de hypotheek en het betalen van de rente.

Je maandlasten worden namelijk voor een groter deel gebruikt om de hypotheek af te lossen, en het bedrag aan rente wordt steeds minder.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt er – zoals de naam ook aangeeft – niets afgelost. Je betaalt dan alleen hypotheekrente. Je moet de hele hypotheek aan het einde van de looptijd – vaak 30 jaar – ineens terugbetalen.

Je kunt dit bijvoorbeeld doen met spaargeld of door de woning te verkopen. Deze hypotheekvorm was altijd heel populair, omdat er maximaal gebruik kon worden gemaakt van hypotheekrenteaftrek – een Nederlandse belastingvoordeel.

Bij veel hypotheekaanbieders is de aflossingsvrije hypotheek duurder. De hypotheekrente op een aflossingsvrije hypotheek is dus hoger. Dat komt omdat de hypotheekaanbieder meer risico loopt. Je lost de hypotheek namelijk niet af.

Verder betaal je rente over de openstaande hypotheek. Omdat jij niet aflost, blijf je rente betalen over de openstaande hypotheek. Daarmee betaal jij over de gehele looptijd van een aflossingsvrije hypotheek dus meer rente dan bij een lineaire en annuïteiten hypotheek.

Hypotheekvorm en hypotheekrenteaftrek

Hypotheekrenteaftrek is een Nederlands belastingvoordeel. Bij de lineaire- en annuïteiten hypotheek is de hypotheekrente aftrekbaar. Je kunt de betaalde hypotheekrente van jouw bruto inkomen afhalen. Je betaalt daardoor minder inkomstenbelasting.

Je betaalt zowel bij een lineaire als annuïteitenhypotheek op het begin meer hypotheekrente. Daarom is er op het begin meer rente aftrekbaar. Omdat de hypotheek wordt afgelost, wordt er steeds minder rente betaald – en dus minder gebruik gemaakt van hypotheekrenteaftrek.

Goed om te weten: Vanaf 2013 is het niet meer mogelijk om gebruik te maken van hypotheekrenteaftrek bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek. Wie voor 2013 al een aflossingsvrije hypotheek had, mag daarna nog wel gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek.

De rentevaste periode

De Europese Central Bank (ECB) kan de economische situatie dus beïnvloeden door de rente te verlagen of te verhogen. De hypotheekrente kan daardoor regelmatig veranderen.

Wanneer de ECB de economie wil stimuleren dan wordt de rente verlaagd. Wanneer de ECB de economie wil afremmen – en inflatie wil tegengaan – wordt de rente verhoogd.

Je kunt tijdens het afsluiten van een hypotheek echter kiezen voor een rentevaste periode. Je kunt de actuele hypotheekrente – dus de rente op dat moment – dan vastzetten voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld voor 5 jaar, 10 jaar, 15, jaar, 20 jaar of 30 jaar.

Het maakt daarna niet meer uit of de rente daalt of stijgt. Jij blijft dezelfde hypotheekrente betalen.

Welk effect heeft de rentevaste periode op de hypotheekrente?

Over het algemeen geldt, hoe langer de rente wordt vastgezet, hoe hoger de hypotheekrente is. Dat komt omdat geldverstrekkers meer risico lopen met het aanbieden van een lange rentevaste periode.

Dat komt omdat hypotheekaanbieders geld moeten inkopen, bijvoorbeeld op de kapitaalmarkt. Wanneer ze een hypotheek met een lange rentevaste periode hebben aangeboden, dan zijn ze verplicht om deze rente te blijven aanbieden.

Wanneer de rente op de kapitaalmarkt echter stijgt, dan moeten ze nieuw geld inkopen tegen een hoger tarief. Omdat ze ondertussen verplicht zijn om de hypotheken met een lange rentevaste periode tegen de lagere rente aan te blijven bieden, kunnen ze minder winst maken maken – of zelfs verlies leiden.

Omdat geldverstrekkers rekening houden met dit risico, rekenen ze dus een opslag voor hypotheken met een lange rentevaste periode. Daarom hebben hypotheken met een langere rentevaste periode dus meestal een hogere rente.

Welke rentevaste periode zijn er allemaal?

De rentevaste periodezijn in te delen in korte, middellange en lange rentevaste periode. Hieronder staat alle over deze rentevaste periode:

Korte rentevaste periode

Korte rentevaste periode bieden doorgaans dus de laagste hypotheekrente, maar de minst lange zekerheid over de hoogte van jouw maandlasten.

Korte rentevaste periodelopen korter dan 10 jaar.

Middellange rentevaste periode

Middellange rentevaste periode bieden een balans tussen een lage hypotheekrente en zekerheid over de hoogte van de voor de middellange termijn.

Middellange rentevaste periodelopen tussen de 10 en 20 jaar.

Lange rentevaste periode

Lange rentevaste periode zijn weliswaar duurder, maar bieden wel zekerheid over ”de hele looptijd” van de hypotheek. Omdat de hypotheekrente gelijk blijft, zijn de maandlasten namelijk voor een hele lange tijd te voorspellen.

Lange rentevaste periode lopen tussen de 20 en 30 jaar.

Goed om te weten: Hoe korter de rentevaste periode, hoe lager de hypotheekrente doorgaans is, maar hoe minder zekerheid jij hebt over de hoogte van jouw maandlasten.

Variabele hypotheekrente

Het is dus mogelijk om de hypotheekrente voor een langere tijd vast te zetten, maar het is niet verplicht. Het is ook mogelijk om een hypotheek met een variabele rente af te sluiten. Bij de meeste hypotheekaanbieders verandert de hypotheekrente dan iedere maand, maar bij sommige aanbieders verandert de variabele rente pas na 6 maanden.

Een hypotheek met een variabele rente heeft vaak de laagste hypotheekrente, omdat de rente niet vaststaat. Dat is echter niet altijd het geval. Het komt ook voor dat bijvoorbeeld de rente met een rentevast periode van 10 jaar lager is.

Rekenen met 5% rente bij een rentevaste periode van minder dan 10 jaar

De hoogte van de hypotheekrente bepaalt ook hoeveel jij kunt lenen. Een lagere hypotheekrente zorgt ervoor dat jij meer kunt lenen. Een lagere hypotheekrente zorgt er namelijk voor dat er meer geld over is voor het aflossen van de hypotheek. Daarom kunnen geldverstrekkers meer uitlenen.

Wanneer jij echter voor een variabele rente of een rentevaste periode van minder dan 10 jaar kiest, dan moet de bank rekenen met een rente van 5% om jouw maximale hypotheek te kunnen bepalen. Je moet de maandlasten namelijk nog steeds kunnen betalen, als jouw rentevast periode afloopt en de hypotheekrente is gestegen.

Dus als jij een hypotheek afsluit met een hypotheekrente van 3% met een rentevaste periode van bijvoorbeeld 5 jaar, dan wordt de maximale hoogte van jouw inkomen bepaalt door te rekenen met een rente van 5%.

De variabele rente of rente met een kortere looptijd kan dan goedkoper zijn, maar deze kan ervoor zorgen dat jij minder kunt lenen ten opzichte van een hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar.

Rente en schuld-marktwaardeverhouding

Hoeveel risico een bank loopt, wordt vooral bepaald door de schuld-marktwaardeverhouding – ook wel ‘’Loan-to-value ratio (LTV)’’ genoemd. Wanneer jij een hypotheek hebt, die even hoog is als de waarde van de woning, dan loopt de bank meer risico. Woningen kunnen namelijk in waarde dalen.

Wanneer de huizenprijzen dalen – en jij hebt 100% van de oorspronkelijke woningwaarde geleend – dan kan jouw openstaande hypotheek dus hoger zijn, dan de waarde van de woning. Jouw huis staat dan ‘’onder water’’.

Wanneer jij vervolgens jouw maandlasten niet meer kunt betalen, dan moet de hypotheekaanbieder jouw huis verkopen om het uitgeleende geld terug te krijgen. Omdat de woning echter in waarde is gedaald, kan het zijn dat de geldverstrekkers na de verkoop van de woning niet al het geld terugkrijgt.

Wanneer jij een veel lagere hypotheek afsluit, dan de waarde van de woning, dan loopt de geldverstrekker minder risico. Zelfs als de woning in waarde daalt, komt deze niet meer lager uit dan de openstaande hypotheek.

Risicoklassen

Banken hebben verschillende risicoklassen – ook wel tariefklassen genoemd. De schuld- marktwaardeverhouding bepaalt in welke risicoklassen jij valt.

Op basis van deze tariefklasse wordt een rente-opslag bepaald. De risico-klasse bepaalt dus hoeveel rente er bovenop de basisrente in rekening wordt gebracht.

Banken hebben vaak meerdere tariefklassen, ie dus zijn gebaseerd op de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Veelvoorkomende tariefklassen zijn 100%, 90%, 80%, 70%, 60% en 50%, maar banken kunnen bijvoorbeeld ook tariefklassen van 85% en 65% hebben.

Hoe hoger de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning, hoe hoger de risico-opslag- en dus hoe hoger de hypotheekrente is.

100%

Een risicoklasse van 100% betekent dat jouw hypotheek evenhoog is als de waarde van de woning. Omdat de bank hierbij de meeste risico loopt, zorgt dit voor de hoogste risico-opslag en dus de hoogste rente.

90%

Wanneer de verhouding tussen jouw hypotheek en de waarde van de woning onder de 90% uitkomt dan wordt de rente vaak lager, bijvoorbeeld 0,07%

80%

Als de verhouding tussen jouw hypotheek en de waarde van de woning onder de 80% uitkomt, dan kan dit zomaar een voordeel van 0,15% opleveren.

60%

Als de verhouding tussen jouw hypotheekschuld en de waarde van de woning nog maar 60% of lager is, dan kan dit bijvoorbeeld zorgen voor 0,25% lagere rente.

Wijziging van risico-opslag

De schuld-marktwaardeverhouding – en daarmee vaak ook de hypotheekrente die jij moet betalen – kan op twee manieren wijzigen:

Hypotheek aflossen

Je betaalt met een lineaire en annuïteitenhypotheek niet alleen hypotheekrente, maar betaald ook iedere maand een deel van de hypotheeklening terug.

Dit zorgt ervoor dat jouw schuld ten opzichte van de waarde van de woning (schuld-marktwaardeverhouding) een klein beetje veranderd. Je openstaande hypotheek wordt namelijk steeds lager.

Goed om te weten: De schuld-marktwaardeverhouding kan natuurlijk ook veranderen wanneer er extra wordt afgelost. Het kan zelfs voordeliger zijn om extra af te lossen en zo (sneller) in een lagere tariefklasse terecht te komen.

Stijging van de woningwaarde

De verhouding tussen jouw openstaande hypotheek en de waarde van de woning kan niet alleen veranderen door de hypotheek af te lossen, maar ook als de waarde van jouw woning toeneemt (of daalt).

De waarde van jouw woning wordt dan namelijk hoger dan de openstaande schuld. Je kunt daarom in een lagere risicoklasse terecht komen door een waardestijging.

Goed om te weten: Als jij nu in een lagere risicoklasse zit, bijvoorbeeld 90%, maar de huizenprijzen dalen met 10%, dan is de schuld-marktwaardeverhouding eigenlijk weer 100%. De meeste geldverstrekkers passen dit echter niet automatisch aan. Je blijft dan doorgaans gewoon in de lage risicoklasse.

Automatisch een lagere rente betalen?

Tegenwoordig wijzigen de meeste geldverstrekkers de tariefklasse automatisch. Wanneer jij in een lagere tariefklasse terecht komt, dan ga je dus automatisch een lagere rente betalen. Sommige geldverstrekkers wijzigen de tariefklasse niet automatisch. Je moet dan zelf vragen om een lagere tariefklasse.

Hypotheekrente en Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Op hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) lopen banken het minste risico. NHG is een Nederlandse regeling die huizenkopers en hypotheekaanbieders beschermen.

Wanneer jij jouw maandlasten niet meer kunt betalen, dan moet de bank jouw huis verkopen om het geld terug te krijgen. Wanneer de verkoop van de woning onvoldoende oplevert om de hypotheek mee af te lossen, dan wordt het verschil betaalt door de NHG.

Het zorgt er niet alleen voor dat jij schuldenvrij opnieuw kunt beginnen, maar ook dat de bank al het uitgeleende geld terugkrijgt. Daarom loopt de bank dus minder risico en dit zorgt voor een lagere risico-opslag.

Het effect van de hypotheekrente op de prijs van geld

De hoogte van de hypotheekrente bepaalt hoe duur het is om geld te lenen.

Wanneer de hypotheekrente 1% lager is, kan dit al voor vele tienduizenden of honderdduizenden euro’s schelen over een periode van 30 jaar. Zo is een hypotheek met een rente van 2% over een periode van 30 jaar maar liefst 155.226 euro voordeliger, dan een hypotheek met een hypotheekrente van 4%.

Hieronder staan voorbeelden van het prijsverschil voor een hypotheek met een rente van 2%, 3% en 4%: 

Hoeveel scheelt 2% rente

Wanneer jij 400.000 euro zou lenen via een annuïteiten hypotheek en de hypotheekrente is 2%, dan kost deze complete hypotheek over een periode van 30 jaar 132.252 euro aan hypotheekrente.

Hoeveel scheelt 3% rente

Wanneer de hypotheekrente 1% hoger zou zijn – dus 3% – en er wordt ook 400.000 euro geleend via een annuïteiten hypotheek, dan kost deze hypotheek over een periode van 30 jaar 207.110 euro.

Deze 1% extra hypotheekrente kost dus 74.858 euro extra in 30 jaar.

Hoeveel scheelt 4% rente

Wanneer de rente nog 1% hoger zijn zou en zou uitkomen op 4%, dan zou een lening van 400.000 euro in 30 jaar 287.478 euro kosten.

De hypotheek met een rente van 4% is daarmee dus 155.226 euro duurder dan dezelfde hypotheek met een rente van 2% en 80.368 euro duurder dan een hypotheek met een rente van 3%.

Het effect van de hypotheekrente op de maandlasten

De hoogte van de hypotheekrente bepaalt niet alleen hoe duur de hypotheek over de hele looptijd is, maar ook hoeveel jij iedere maand moet betalen aan rente en aflossing.

Hoe lager de hypotheekrente, hoe lager de maandlasten. Hieronder staat hoeveel invloed een renteverhoging van 1% heeft op de maandlasten: 

Hoeveel scheelt 2% rente

Wanneer we weer rekenen met die 400.000 euro en de hypotheekrente van een annuïteiten hypotheek is 2%, dan zijn de maandlasten 1.478,48 euro.

Hoeveel scheelt 3% rente

Wanneer we weer rekenen met die 400.000 euro en de hypotheekrente van een annuïteiten hypotheek is 3% – dus 1% hoger – dan zijn de maandlasten 1.686,42 euro.

Hoeveel scheelt 4% rente

Wanneer we weer rekenen met die 400.000 euro en de hypotheekrente van een annuïteiten hypotheek is 3% – dus 1% hoger – dan zijn de maandlasten 1.909,66 euro.

Het voorbeeld laat zien dat een hypotheek met een rente van 2% maar liefst 431,18 euro lagere maandlasten heeft, dan een hypotheek met een rente van 4%.