Alle leningdelen samen zijn de hypotheeksom
De Hypotheeksom is de volledige lening die is afgesloten – dus de volledige hypotheek.
Een hypotheek kan bestaan uit meerdere leningdelen. Het is namelijk mogelijk om bijvoorbeeld voor een deel een annuïteitenhypotheek (eerste leningdelen) af te sluiten en voor de andere deel een aflossingsvrije hypotheek.
De bedragen van leningdeel één en twee samen zijn de hypotheeksom. Het bouwdepot is vaak onderdeel van een leningdeel en is dus ook onderdeel van de hypotheeksom.
In het eerste kwartaal van 2021 was het de gemiddelde hypotheeksom van afgesloten of overgesloten hypotheken in Nederland 258.911 euro.
Oorspronkelijke en actuele hypotheeksom
Je hebt twee verschillende ”hypotheeksommen”: de oorspronkelijke hypotheeksom en de actuele hypotheeksom.
De oorspronkelijke hypotheeksom is de hoogte van de hypotheek toen het huis werd gekocht. Wanneer je je hypotheek aflost dan wordt de hypotheek steeds lager. De actuele hypotheeksom is de oorspronkelijke hypotheek min de aflossing. De actuele hypotheeksom laat dus zien hoeveel hypotheek er op dit moment nog openstaat.
Voorbeeld: Je hebt een huis gekocht met een hypotheek van 200.000 euro, maar hebt al 20.000 euro afgelost. Je oorspronkelijke hypotheeksom is dan 200.000 euro, maar de actuele hypotheeksom is 180.00 euro (200.000 – 20.000 aflossing).
Hypotheeksom en de belastingdienst
Hypotheekrente is aftrekbaar. Je kunt de rente die je in het jaar van aangifte hebt betaald aftrekken. De hypotheekrente die je hebt betaald wordt berekend over de actuele hypotheeksom in dat jaar.
Wanneer je iedere maand aflost dan wordt de actuele hypotheeksom iedere maand lager. De Belastingdienst controleert hoeveel hypotheekrente je in dat jaar hebt betaald. Het is belangrijk dat je weet hoeveel hypotheekrente je in dat jaar iedere maand hebt betaald.
Gelukkig houdt de bank dat voor je bij en wordt dit automatisch doorgegeven aan de belastingdienst. Je ontvangt daarom een vooraf ingevuld bedrag. Je hoeft dit bedrag alleen nog maar te controleren.
Hypotheeksom en taxatiewaarde
De verhouding tussen de waarde van het huis (taxatiewaarde) en de actuele hypotheeksom (hoogte van de hypotheek op dit moment) bepaalt de hoogte van de hypotheekrente.
Wanneer de taxatiewaarde veel hoger is dan de hypotheeksom, dan loopt de bank minder risico. Je krijgt daarom rentekorting. Je betaalt dan dus minder rente, dan wanneer de openstaande hypotheek ongeveer even hoog is als de waarde van het huis – en de bank dus meer risico loopt.
Automatische rentekorting
Wanneer je je hypotheek aflost (en de waarde van het huis stijgt) dan komt de taxatiewaarde en de oorspronkelijke hypotheeksom steeds verder uit elkaar te liggen. Hoe meer jij aflost, hoe minder risico de bank loopt.
Bij (nieuwe) geldverstrekkers krijg je vaak automatisch rentekorting. Je kunt dan automatisch terug in een lagere ”risicoklasse”. Vaak wordt deze korting gegeven als de openstaande hypotheek nog maar 80% en vervolgens 60% van de waarde is.
Bij traditionele banken wordt deze rentekorting vaak niet automatisch gegeven.
Hoe hoog is mijn hypotheeksom?
Je kunt de hoogte van de hypotheeksom op verschillende manieren inzien. Je kunt contact opnemen met de geldverstrekker of inloggen op haar digitale omgeving. Het is ook mogelijk om het aan jouw adviseur te vragen. De bank stuurt ook ieder jaar een opgave die nodig is voor de belastingaangifte. Hier staat ook de hypotheeksom op.
Het oorspronkelijke hypotheekbedrag is ook in het kadaster gezet na het opstellen van de hypotheekakte. Wanneer je je hypotheek hebt laten inschrijven met een verhoogde inschrijving kan dit bedrag hoger zijn dan de oorspronkelijke hypotheeksom.
Verhoogde inschrijving en hypotheeksom
Door af te lossen wordt het verschil tussen de oorspronkelijke en actuele hoofdsom groter. Je kunt dan zonder verhoogde inschrijving toch een hypotheekverhoging aanvragen zonder notariskosten te betalen. Je kunt bij een verbouwing tot maximaal 100% van de waarde van het huis (marktwaarde) lenen en bij een investering in energiebesparende voorzieningen tot 106%.
Verhoogde inschrijving en ontbindende voorwaarden
Als je tegen de verkoper hebt gezegd dat je het huis wilt kopen, dan kan de makelaar het Artikel van de Ontbindende Voorwaarden (met financieringsvoorbehoud) opstellen. In dit artikel moet de hoogte hypotheeksom staan.
Volgens dit artikel is het mogelijk om af te zien van de koop van een huis als je je hypotheek niet rond krijgt. Je wordt beschermd door dit artikel omdat je anders gedwongen bent om het huis te komen, terwijl je dat niet kunt.
Je kunt de koop van het huis annuleren als de bank op papier zet dat jij de doorgegeven hypotheeksom niet kunt lenen.
