Wat is een inkomensverklaring precies?
Je kunt bij een bank niet oneindig veel geld lenen om een huis te kopen. Banken lenen namelijk alleen het geld uit dat ze verantwoord vinden om uit te lenen. Ze willen namelijk de zekerheid hebben dat ze het geld terugkrijgen, met de te betalen hypotheekrente.
Om te bepalen hoeveel geld de bank verantwoord vindt om uit te lenen, kijken ze naar het inkomen van degene die een hypotheek aanvraagt. Voor mensen die in loondienst werken is dit vrij eenvoudig. De bank kijkt naar de loonstrook en werkgeversverklaring en bepaalt daarmee hoeveel er kan worden geleend.
Voor ondernemers is het vaststellen van het inkomen wat moeilijker. Om de gemiddelde hoogte en stabiliteit van het inkomen vast te stellen, kijken ze naar het inkomen van de afgelopen 3 jaar. Vaak weegt het laatste jaar zwaarder mee.
Om het inkomen van een ondernemer vast te stellen wordt gekeken naar de jaarrekeningen (een financieel overzicht met de inkomen en uitgaven) en de aangiftes van de inkomensbelastingen (de verplichte jaarlijkse overzichten waarmee de overheid berekent hoeveel belasting moet worden betaald).
Vroeger stelde banken zelf het inkomen van ondernemers vast door zelf naar deze jaarrekeningen en inkomstenbelastingen te kijken. De hypotheekacceptant van de bank beoordeelde hiermee hoeveel er kon worden geleend.
Vanaf 1 februari 2019 doen veel banken dat zelf niet meer (met uitzondering van ABN AMRO, ING en Rabobank). Ze laten dit nu doen door rekenexperts van een ander bedrijf. Dit extern bedrijf beoordeelt de jaarrekeningen en aangiftes en bepaalt daarmee het hoeveel jij als ondernemer kunt lenen.
Dit staat in een rapport en dat rapport noemen we een ‘’inkomensverklaring’’.
Inkomensverklaring is verplicht bij NHG hypotheek voor ondernemers
De inkomensverklaring is verplicht bij een NHG-hypotheek voor ondernemers. Dit is een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De Nationale Hypotheekgarantie is een Nederlandse regeling die het kopen van een huis veiliger moet maken.
Voordelen van een NHG hypotheek
Wanneer jij een huis koopt, maar deze in de toekomst gedwongen moet verkopen omdat jouw bedrijf failliet gaat, dan kan er een restschuld overblijven. De restschuld ontstaat wanneer de hypotheek hoger is dan de opbrengst van een gedwongen verkoop. Je hebt in dit geval dus géén huis meer, maar nog wel een schuld.
Als jij als ondernemer een hypotheek mét NGH afsluit, dan kan de Nationale Hypotheek Garantie deze schuld op zich nemen. Jouw schuld wordt dan kwijtgescholden. Je blijft dan dus niet met een restschuld zitten. Dit is één van de voordelen van NHG.
Waarom verplicht?
De schuld die overblijft na een gedwongen verkoop, wordt niet overgenomen door de bank, maar door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Dit is een voordeel voor de bank, omdat de bank niet voor de schuld hoeft op te dragen. Daarom geeft een bank korting op een hypotheek met NGH in de vorm van een lagere rente.
De Nationale Hypotheek Garantie neemt de schuld dus over, wanneer jij jouw hypotheek niet meer kunt betalen. Daarmee ligt dus een deel van het risico van de hypotheek bij deze stichting. Deze stichting kan daarom ook voorwaarden stellen. Eén van deze voorwaarden is dat ze ondernemers verplichten om een inkomensverklaring aan te leveren.
Je kunt als ondernemer dus geen hypotheek met NHG afsluiten zonder een inkomensverklaring aan te vragen.
Alleen van geselecteerde rekenexperts
Je kunt ook niet zomaar een inkomensverklaring op laten stellen van een willekeurige rekenexpert. De Stichting achter de Nationale Hypotheekgarantie heeft 4 externe rekenexperts geselecteerd. Wanneer jij als ondernemer een hypotheek met NHG wilt afsluiten, moet de inkomensverklaring altijd door één van deze 4 rekenexperts worden gemaakt.
- Raadhuys
- Pentrax
- Overviewz
- Zakelijk Inkomen
Hoe zit het dan met een hypotheek zonder NHG?
Veel ondernemers sluiten echter een hypotheek zonder NHG af. Dat komt omdat er alleen een hypotheek met NHG kan worden afgesloten voor huizen met een koopprijs van 405.000 euro (in 2023).
Wanneer de hypotheek wordt afgesloten zonder Nationale Hypotheekgarantie, dan kan de Stichting ook niet verplichten dat de inkomensverklaring van één van de 4 rekenexperts – Raadhuys, Pentrax, Overviewz en Zakelijk Inkomen – moet komen. De bank waar jij jouw hypotheek gaat afsluiten bepaalt wie de inkomensverklaring mag maken. De grote banken mogen dit zelf, dus ABN AMRO, ING en Rabobank.
Dan zijn er een aantal banken die de NHG volgen en ook willen dat de inkomensverklaring afkomstig is van één van de 4 rekenexperts – Raadhuys, Pentrax, Overviewz en Zakelijk Inkomen. Andere banken geven de keuze om zelf te kiezen waar de verklaring vandaan komt. Je kunt dan bijvoorbeeld ook een inkomensverklaring regelen bij Viiz, een goedkopere aanbieder van deze verklaringen.
Hoe duur is een inkomensverklaring?
De prijs van een inkomensverklaring wordt in bepaalt door wat voor soort ondernemer jij bent. Ben jij een ZZP’er of heb jij een eenmanszaak, dan is de inkomensverklaring het goedkoopste. Wanneer jij echter een VOF, maatschap of DGA met één BV hebt, dan wordt de inkomensverklaring een stuk duurder.
Dat komt omdat het inkomen van een eenmanszaak vrij makkelijk vast te stellen is. Voor bijvoorbeeld een VOF is dat al een stuk moeilijker, omdat er meerdere vennoten zijn.
Hieronder staan de kosten van de bekende aanbieders voor de verschillende bedrijfsvormen.
Eenmanszaak
Hieronder staan de kosten van een inkomensverklaring voor eenmanszaken. De bedragen zijn exclusief BTW:
- Viiz €195
- Zakelijk inkomen €250
- Raadhuys €265
- Overviewz €260
- Pentrax –
Voor eenmanszaken is de inkomensverklaring van Viiz dus het goedkoopste. Houdt de inkomensverklaring van Viiz niet bij alle geldverstrekkers kan worden gebruikt.
