Wat bepaalt de marktwaarde?
De marktwaarde van een huis wordt bepaald door de vraag en aanbod van de woning. Wanneer de vraag naar een huis groot is en het aanbod klein, dan stijgt de marktwaarde. In Nederland is de vraag naar (betaalbare) huizen heel groot en het aanbod veel te klein. Dit zorgt dus voor een stijgende marktwaarde.
Ook de eigenschappen van de woning hebben invloed op de marktwaarde. Wanneer jouw huis veel beter afgewerkt is dan hetzelfde huis van de buren, dan is de marktwaarde van jouw huis waarschijnlijk hoger.
Je komt te weten wat de marktwaarde is door naar vergelijkbare woningen te kijken. Dit noemen we ‘’referentiepanden’’. Wanneer de buren een vergelijke woning hebben en deze wordt voor een bepaald bedrag verkocht, dan zal de marktwaarde van jouw huis vergelijkbaar zijn met de verkoopprijs van het huis van de buren.
De marktwaarde wordt vastgesteld door een taxateur.
Hoogte van de hypotheek en de marktwaarde
Het hypotheekbedrag mag maximaal 100% van de marktwaarde zijn. Je kunt tegenwoordig dus niet meer dan 100% van de waarde van de woning lenen.
Vroeger was het mogelijk om 106% van de marktwaarde te lenen. Je kon met dit extra geleende geld bijvoorbeeld de kosten voor hypotheekadvies en de notaris betalen. Tegenwoordig kan dit niet meer.
Verhouding tussen de marktwaarde en de hoogte van de hypotheek
De marktwaarde is één van de factoren die van invloed is op de hoogte van de hypotheekrente. Wanneer je een hypotheek hebt zonder NHG dan bepaalt de geldverstrekker de hoogte van de rente door het hypotheekbedrag te delen door de marktwaarde. Hoe lager het percentage, hoe lager het risico voor de bank en hoe lager de risicoklasse.
Lagere risicoklasse
Een lagere risicoklasse wordt beloond met een lagere hypotheekrente. Andersom geldt hoe hoger het percentage, hoe hoger het risico voor de bank en hoe hoger de risicoklasse. Je krijgt dan een risico-opslag.
Bij iedere bank zijn deze risicoklassen en rente-opslagen (risicoklasse indeling) anders. Bij veel banken is de indeling (dus de schuld-marktwaardeverhouding): 100%, 90%, 80%, 70% en 60%.
Automatisch in lagere risicoklasse
Wanneer de openstaande hypotheek dus nog maar 60% van de marktwaarde van het huis is, dan is de rentekorting het hoogst. Je kunt door af te lossen in een lagere risicoklasse terecht komen en vervolgens (automatisch) rentekorting krijgen.
Steeds meer banken verlagen de risicoklassen automatisch, maar er zijn er ook die dit niet automatisch doen.
Alleen belangrijk bij hypotheek met NHG
Let op. Dit is alleen het geval bij hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Bij een hypotheek met NHG heeft de bank al zekerheid.
De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen biedt namelijk zekerheid als jij de maandlasten niet meer kunt betalen óf als er een restschuld overblijft na de verkoop van het huis.
Dankzij deze zekerheid biedt de bank al standaard een lagere rente.
Verschil tussen de marktwaarde en de WOZ-waarde
De marktwaarde wordt gebruikt voor de koop of verkoop van een huis. De marktwaarde wordt bepaald door een taxateur (taxatierapport). De taxateur kijkt bijvoorbeeld hoe goed de woning onderhouden en afgewerkt is.
De WOZ-waarde wordt bepaald door het gemiddelde te nemen van de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in dezelfde straat of wijk. Daarbij wordt niet gekeken hoe goed het huis onderhouden en afgewerkt is.
De WOZ-waarde loopt ook achter op de marktwaarde. De WOZ-waarde is de waarde van de woning op 1 januari het jaar ervoor. De WOZ-waarde kan dus 1 tot 2 jaar achterlopen op de marktwaarde. Omdat de marktwaarde ook veel meer kan schommelen, kan deze veel lager of hoger zijn dan de WOZ-waarde.
Marktwaarde met bijzonder uitgangspunt
Soms wordt er nog gesproken over ‘’de marktwaarde met bijzonder uitgangspunt’’. Dit is de waarde van de woning ‘’onder speciale omstandigheden’’. Dit is bijvoorbeeld wanneer de woning niet vrij van huur is.
In de woning zitten huurders die er niet zomaar uit te zetten zijn, omdat deze een huurcontract hebben. Je kunt er daarom niet zelf in gaan wonen, waardoor het vaak alleen voor beleggers interessant kan zijn om het huis te kopen.
Wanneer er huurders in een huis zitten dan is de marktwaarde bijna altijd lager dan wanneer er geen huurders in het huis zitten. Dit noemen we dan de marktwaarde met bijzonder uitgangspunt.
