Waarom kiezen voor een verhoogde inschrijving?
Als je een nieuw huis koopt en je wilt deze meteen verbouwen, dan kun je een bouwdepot toevoegen aan de hypotheek. Je kunt dan geld opnemen voor de verbouwing. Vaak is zo’n bouwdepot maar maximaal anderhalf jaar na het afsluiten van de hypotheek te gebruiken.
Bouwdepot niet meer te gebruiken
Wanneer je je huis pas over een paar jaar wilt verbouwen, dan kun je dus geen gebruik maken van een bouwdepot. Je kunt er dan wel voor kiezen om de hypotheek te verhogen. Voor het verhogen van een hypotheek moet er een nieuwe hypotheekakte worden opgemaakt. Je betaalt dan opnieuw notariskosten, vaak tussen de 500 en 900 euro.
Geld besparen door ”onderhandse lening”
Je kunt deze kosten voorkomen door bij het kopen van het huis al een verhoogde inschrijving aan te vragen. De notaris zet dan dus een hoger hypotheekbedrag in de akte. Je kunt dan bij een toekomstige verbouwing geld lenen tot maximaal dit bedrag zonder dat een notaris een nieuwe akte moet opstellen. Je bespaart daardoor dus tussen de 500 en 900 euro.
We noemen geld lenen zonder tussenkomst van een notaris ”onderhandse lening”.
Voorbeeld: Je koopt een huis van 300.000 euro en moet daarvoor 300.000 euro lenen. Je kunt er dan voor kiezen om een hypotheekbedrag van 300.000 in de hypotheekakte te zetten, maar het is ook mogelijk om te kiezen voor een hoger bedrag.
Je kunt ook kiezen voor een inschrijving van 50.000 euro meer. Je laat de notaris dan een inschrijving doen van 350.000 euro. Wanneer je in de toekomst dan extra geld wilt lenen voor de verbouwing, dan kun je tot 50.000 euro lenen zonder eerst naar de notaris te moeten.
Verhoogde inschrijving biedt geen garantie
Dat je een hoger hypotheekbedrag hebt laten inschrijven bij het kopen van het huis, betekent niet dat je dit geld ook altijd kunt lenen. Wanneer je je hypotheek wilt verhogen tot het bedrag van de verhoogde inschrijving, dan controleert de geldverstrekkers opnieuw of je dit geld wel mag lenen én kunt terugbetalen.
Je daarvoor een nieuwe hypotheekaanvraag doen. De geldverstrekker kijkt daarbij opnieuw naar jouw inkomen, jouw financiële verplichtingen en en de waarde van jouw huis. Vaak wil de bank ook weer een werkgeversverklaring ontvangen.
Omdat de waarde van het huis moet worden vastgesteld, maak je hier kosten voor. Je betaalt voor een taxatie van het huis vaak zo’n 500 euro. Je hebt ook een adviseur nodig voor advies en het afsluiten van de hypotheek. Dit kost ook weer zo’n 1.000 tot 3.150 euro.
Je kunt niet meer lenen dan 100% of 106% van de marktwaarde
Wanneer je je hypotheek wilt verhogen om te verbouwen, dan kun je niet meer lenen dan 100% van de marktwaarde van het huis na verbouwing.
Bij het investeren in energiebesparende voorzieningen, zoals zonnepanelen en een warmtepomp, is dan 106% van de marktwaarde na verduurzaming.
Stijging van de huizenprijzen sinds 2013
Je kunt dus niet zomaar extra geld opnemen, alleen maar omdat er een hoger hypotheekbedrag is ingeschreven. Omdat de huizenprijzen sinds 2013 aan het stijgen zijn, hebben veel mensen overwaarde op hun huis.
Deze mensen zouden het geld in sommige gevallen zelfs kunnen opnemen, zelfs als ze niet gaan verbouwen. Als zij een verhoogde inschrijving hebben geregeld bij het afsluiten van de hypotheek, besparen ze ook tussen de 500 en 900 euro aan notariskosten. Ze hoeven namelijk geen nieuwe akte te laten opstellen.
Verbouwen zonder eigen geld
Je hebt soms nog eigen geld nodig om de verbouwplannen te kunnen uitvoeren. Dit is afhankelijk van de overwaarde en de kosten van de verbouwing.
Voorbeeld: Wanneer het huis gekocht is voor 250.000 euro en er is 50.000 euro overwaarde dan is het huis nu 300.000 euro waard. Wanneer je het huis wilt verbouwen voor 50.000 euro, dan wordt het huis 70% van deze 50.000 euro meer waard (de verbouwing zorgt voor waardestijging). De waarde na verbouwing is dan 335.000 euro.
Je had bij het kopen een hypotheek van 250.00 euro. Je kunt die 50.000 euro dus lenen zonder eigen geld (250.000 hypotheek + 50.000 = 300.000 en dat is minder dan 335.000 euro).
Hoe duur is een verhoogde inschrijving?
Je betaalt meestal geen extra kosten voor het vastleggen van de verhoogde hypotheek. Dit is vrij logisch omdat de notaris alleen maar een hoger bedrag op de akte hoeft te zetten.
Wanneer kiezen voor een verhoogde inschrijving?
Veel mensen kiezen voor een verhoogde inschrijving als ze weten dat ze het huis in de toekomst willen verbouwen of verduurzamen en hier dan geld voor nodig hebben. Omdat de verhoogde inschrijving gratis is, kiezen veel mensen ervoor om voor een verhoogde inschrijving te kiezen.
Verhoogde inschrijving alleen te gebruiken bij bestaande geldverstrekker
Je kunt de verhoogde inschrijving alleen gebruiken als je je bestaande hypotheek houdt. Wanneer je je hypotheek oversluit naar een andere aanbieder, bijvoorbeeld omdat deze op dat moment een lagere rente heeft, dan moet de notaris een nieuwe hypotheekakte opstellen.
In een hypotheekakte staat namelijk nog meer dan alleen het hypotheekbedrag. In zo’n akte staan ook andere afspraken tussen jou en de geldverstrekker.
Hoe hoog is mijn inschrijving?
Je hebt misschien lang geleden een hypotheek afgesloten en zoekt nu naar een manier om geld te lenen voor een verbouwing. Je hebt gehoord van de verhoogde inschrijving en wilt weten of jij zo’n verhoogde inschrijving hebt.
Je kunt de hypotheekakte erbij pakken en kijken voor welk bedrag de hypotheek is ingeschreven. Het verschil tussen de opstaande hypotheek (restschuld) en de hoogte van de inschrijving op de hypotheekakte ”is jouw verhoogde inschrijving” ofwel de ruimte die jij hebt om geld te lenen zonder dat je een akte moet laten opstellen door de notaris.
Kopie van de hypotheekakte opvragen
Je hebt de hypotheek misschien jaren geleden afsloten en bent de hypotheekakte kwijt. Geen probleem. Je kunt deze online opvragen bij het Kadaster. In 2021 kost het opvragen van een kopie van de akte 16,95 euro.
Je kunt ook contact opnemen met jouw hypotheekadviseur. Die kan eenvoudig opzoeken hoe hoog de hypotheek is ingeschreven door in de hypotheekofferte te kijken.
