Hypotheekadvies, hoe duur is dat?

Wie geeft hypotheekadvies?

Je bent op zoek naar de prijs van hypotheekadvies, maar hypotheekadvies wordt door verschillende partijen aangeboden. In principe zijn er drie partijen die hypotheekadvies aanbieden:

• Banken
• Grotere tussenpersonen (adviesketens)
• Zelfstandige adviseurs (kleine tussenpersonen)

1. Banken

Je kunt voor een hypotheekadvies naar een bank, zoals de ABN AMRO of Rabobank. De bank brengt alles in kaart en kijk bijvoorbeeld hoeveel je kunt lenen. De bank geeft een volledig advies en kijkt bijvoorbeeld ook of de maandlasten nog steeds te betalen zijn als je bijvoorbeeld (tijdelijk) werkloos wordt door arbeidsongeschiktheid of een ontslag.

De meeste banken geven alleen advies over hun eigen hypotheken! Banken maken dus vaak geen vergelijking tussen de rentes en voorwaarden van meerdere hypotheekverstrekkers. Je krijgt bij een adviesgesprek dus geen overzicht met de rentes en voorwaarden van alle Nederlandse hypotheekaanbieders, maar alleen van de bank waar je je advies krijgt.

De SNS bank is een uitzondering op deze regel. De SNS bank vergelijkt wel rentes van andere hypotheekaanbieders. KNAB en Regiobank hebben het advies uitbesteed een tussenpersonen, die ook een vergelijking maken tussen de rentes en voorwaarden van meerdere aanbieders.

ABN AMRO	€ 1.500 – 2.600
ING	€ 1.750 – 2.450
KNAB	€ 1.499 – 1.999
Rabobank	€ 1.800 – 3.000
Regiobank	€ 1.500 – 3.000
SNS Bank	€ 1.350 – 2.800

2. Grote tussenpersonen (ketels)

Je kunt voor hypotheekadvies ook naar één van de grotere intermediairs gaan, zoals De Hypotheker of Veldsink Advies.

Grotere intermediairs zijn over het algemeen iets duurder dan banken, maar ze brengen niet alleen jouw hele situatie in kaart, ze maken vaak ook een uitgebreide vergelijking tussen banken en andere hypotheekaanbieders. Bij zo’n vergelijking worden de rentes en voorwaarden van meerdere hypotheekaanbieders met elkaar vergeleken.

De Hypotheker	€ 1.000 – 3.000
Hypotheekshop	€ 2.400 – 3.000
Van Bruggen Adviesgroep	€ 2.300 – 3.150
Hypotheekvisie	€ 2.895
Veldsink Advies	€ 2.250 – 2.995

3. Zelfstandige adviseurs

Je kunt ook hypotheekadvies vragen aan een zelfstandig adviseur. Veel hypotheekadviseurs werken zelfstandig of voor een kleine tussenpersonen. Sommige zelfstandige adviseurs (en kleinere tussenpersonen) vragen minder voor een advies, omdat ze ook lagere kosten hebben.

Deze adviseurs hebben vaak geen dure kantoren, zoals banken en grotere intermediairs wel hebben. Daarnaast werken ze misschien wat meer online (videogesprekken), waardoor ze kosten besparen. Gemiddeld vragen deze adviseurs tussen de 1.500 en 3.500 euro voor een hypotheekadvies.

De prijs verschilt niet alleen, maar ook de kwaliteit van het advies. Daarnaast zijn sommige adviseurs heel modern met bijvoorbeeld videogesprekken, terwijl andere adviseurs nog heel ouderwets zijn en veel op papier uitwerken.

Wat is het uurtarief van een hypotheekadviseur?

Hypotheekadviseurs hebben een uurtarief van 50 tot 175 euro per uur (vaak inclusief BTW).

Het maakt eigenlijk niet uit wat een hypotheekadviseur voor uurtarief heeft. Je betaalt meestal namelijk een vast bedrag voor het complete advies, onafhankelijk van het aantal uren dat de adviseur gewerkt heeft. De ene keer is een adviseur langer bezig met een advies van 2.500 euro – en verdiend die dus minder per uur – en de andere keer is de adviseur hier korter mee bezig – en verdiend die dus meer per uur.

Sommige adviseurs houden wel uren bij om te laten zien dat ze die uren ook echt gewerkt hebben, maar andere adviseurs doen dat niet en brengen gewoon de vaste advieskosten in rekening als de hypotheek wordt afgesloten.

Gratis eerste kennismakingsgesprek

Bijna alle aanbieders van een hypotheekadvies bieden het eerste kennismakingsgesprek gratis aan. Je betaalt dan dus niets voor het eerste gesprek. Zo’n gratis kennismakingsgesprek is heel belangrijk. Je kunt dan alvast een aantal vragen stellen en kijken of de adviseur het goed kan uitleggen.

Het afsluiten van een hypotheek is één van de belangrijkste keuzes en een adviseur moet natuurlijk wel goed uit kunnen leggen wat bijvoorbeeld het verschil tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek is.

Als deze adviseur dat niet kan, dan kun jij gewoon een andere adviseur zoeken zonder dat je deze adviseur moet betalen voor het eerste gesprek. Vraag dit van te voren wel even na, omdat iedere adviseur natuurlijk eigenlijk regels kan opstellen.

Wanneer moet je betalen voor hypotheekadvies?

Bijna alle adviseurs brengen alleen kosten in rekening als je uiteindelijk ook echt een hypotheek afsluit. Wanneer de hypotheek wordt afgesloten moet deze altijd naar de notaris. De notaris maakt dan een hypotheekakte op.

Het is normaal dat je de advieskosten op dat moment aan de adviseur betaalt. Het zou dus kunnen gebeuren dat er tussen de eerste kennismaking en de uiteindelijke afspraak bij de notaris meer dan 6 maanden zit. Je betaalt de factuur van de hypotheekadviseur dan dus pas na 6 maanden.

Als je geen hypotheek afsluit, omdat je bijvoorbeeld geen geschikt huis kunt vinden, dan betaal je meestal dus niks. Dat noemen veel adviseurs ‘’no cure, no pay’’. Let op! Sommige adviseurs laten na kennismakingsgesprek een ”overeenkomst van opdracht tot dienstverlening” tekenen. Deze adviseurs vragen op dat moment bijvoorbeeld een startvergoeding, bijvoorbeeld 500 euro. Je bent deze dus al kwijt, ook als je geen hypotheek afsluit en uiteindelijk geen huis koopt.

Krijgt een hypotheekadviseur nog steeds afsluitprovisie?

Je betaalt in principe alle advieskosten aan de adviseur.

Vroeger werden ”onafhankelijke” hypotheekadviseurs door banken betaald. Ze kregen afsluitprovisie na het verkopen van een hypotheek. Vaak was dit een percentage van de hypotheeksom (het geleende geld), bijvoorbeeld 1,5%.

Wanneer iemand dus een hypotheek van 200.000 gulden had afgesloten, dan kreeg de adviseur dus direct 3.000 gulden (veel geld in die tijd). Als iemand een hypotheek had afgesloten van 600.000 gulden, dan kreeg de adviseur meteen 9.000 gulden! Daarnaast verdiende de meeste hypotheekadviseurs bij door levensverzekeringen te verkopen (later bekend als ”woekerpolissen”).

Je denkt misschien dat die 1.500 euro tot 3.150 veel geld is voor een hypotheekadvies (en dat is het ook), maar vroeger verdiende een adviseur veel meer. Veel mensen wisten echter niet dat de adviseur zoveel geld kreeg voor het verkopen van een hypotheek.

Waarom is hypotheekadvies ”zo duur”?

Veel mensen vinden een hypotheekadvies van 1.500 tot 3.150 euro duur en dat is ook veel geld, maar waarom is het advies zo duur?

1. Adviseurs hebben veel verantwoordelijkheid

Een hypotheekadviseur neemt veel verantwoordelijkheid op zich. Hij moet namelijk advies geven over de grootste aankoop van jouw leven – een huis. De keuzes die jij samen met jouw adviseur maakt, zijn de komende decennia voelbaar.

Wanneer jouw adviseur geen goed advies geeft, waardoor jij bijvoorbeeld teveel rente betaalt, dan kan de ‘’schade’’ oplopen tot tienduizenden euro’s. Andersom kan een goede adviseur zijn advieskosten waar maken door te zorgen voor een besparingen van duizenden of zelfs tienduizenden euro’s óf door dingen mogelijk te maken die in eerste instantie niet mogelijk waren.

2. Adviseurs moeten zich blijven bijscholen

Om een goed advies te kunnen geven, moeten adviseurs op de hoogte zijn van de laatste regels door worden bedacht door de overheid en de belastingdienst. Om hiervan op de hoogte te kunnen zijn, moeten ze zich continu bijscholen.

Adviseurs lezen vakbladen, gaan naar beurzen en volgen webinars en trainingen. Verder is een adviseur verplicht om iedere 3 jaar een examen af te leggen. Voor hij dit examen kan afleggen moet hij een opleiding volgen. Dit kost natuurlijk allemaal geld, die de adviseur moet terugverdienen met zijn hypotheekadvies.

3. Adviseurs besteden veel tijd aan advies en administratie

Een adviseur besteedt veel tijd aan het geven van hypotheekadvies. Je hebt een gratis kennismakingsgesprek en vervolgens nog één of meerdere gesprekken. De adviseur daarbij een uitgebreid adviesrapport opstellen. In zo’n adviesrapport staat bijvoorbeeld ook wat de risico’s zijn voor nu en in de toekomst. In zo’n adviesrapport staat er bijvoorbeeld wat er gebeurd als je (tijdelijk) geen werk hebt door een ontslag of arbeidsongeschiktheid.

Een adviseur zijn lang bezig met advies geven. Je hebt waarschijnlijk allerlei vragen die de adviseur moet beantwoorden. Je belt en mailt met de adviseur, die tijd moet nemen om hierop te reageren. Verder moeten adviseurs een zogenaamd ‘’klantprofiel’’ maken van de AFM (de toezichthouder). De adviseur is verplicht om op te slaan hoeveel jij van hypotheken weet, hoe goed jouw financiële positie is, hoeveel risico jij wil lopen en welke financiële doelen je in het leven hebt. Het opstellen van dit klantprofiel kost natuurlijk ook tijd.

Sommige mensen doen er heel lang over om een geschikte woning te vinden. Ondertussen hebben ze wel regelmatig een vraag aan de adviseur. Ze bekijken bijvoorbeeld meerdere huizen en willen voor iedere woning zeker weten of ze daar ook een hypotheek voor kunnen afsluiten. De adviseur moet dan bijvoorbeeld een kleine berekening maken. De adviseur biedt dus veel begeleiding en dat kost tijd, die uiteindelijk moet worden betaald.

4. Compensatie voor ”verloren inkomsten”

Niet iedereen die advies en begeleiding van een hypotheekadviseur krijgt sluit uiteindelijk een hypotheek af. Omdat veel adviseurs alleen kosten in rekening brengen als een hypotheek ook echt wordt afgesloten, verliezen ze dus veel uren die ze bij niemand in rekening kunnen brengen. Degene die de hypotheek uiteindelijk wél afsluit, betaalt voor een klein deel voor de inkomsten die een adviseur verliest voor de adviezen die niet tot het afsluiten van een hypotheek leiden.

5. Overige kosten

Veel adviseurs hebben een kantoor. Veel adviseurs komen aan huis of hebben de adviesgesprekken op kantoor. Het huren van een kantoor kost geld. Veel adviseurs maken gebruik van uitgebreide software pakketten, waarmee ze bijvoorbeeld goede vergelijkingen kunnen maken tussen de hypotheekrentes. Deze software pakketten zijn vaak erg duur. De kosten voor deze software worden natuurlijk meegenomen in de advieskosten.

Is een hypotheekadvies belast met BTW?

De kosten van een hypotheekadvies zijn vrijgesteld van BTW. Dit betekent dat je dus géén 21% BTW betaalt over deze kosten. Dit is een voordeel omdat een hypotheekadvies van 2.500 euro anders dus 3.025 euro.

Welke kosten krijg ik terug van de belastingdienst?

Je krijgt na het kopen van een huis vaak allerlei bedragen terug van de belastingdienst. De kosten die gemaakt zijn voor het afsluiten van een hypotheek zijn namelijk ‘’fiscaal aftrekbaar’’. Dit zijn niet alleen de advieskosten, maar ook de kosten van de notaris, de hypotheekakte en de kosten van een taxatierapport dat wordt opgesteld.

‘’fiscaal aftrekbaar’’ betekent dat je deze kosten bij de belastingaangifte mag opvoeren. Je inkomen wordt daardoor lager waardoor je minder belasting betaalt. Je krijgt uiteindelijk dus vaak geld terug van de belastingdienst als je een huis hebt gekocht.

Je hebt in dat jaar namelijk belasting betaalt over een hoger inkomen (zonder deze kosten). Wanneer deze kosten worden ingediend, daalt het bedrag waarover belasting moet worden betaald en krijg je geld terug.